シェアハウス運営と不動産投資!物件探しと開業の方法、実際のコスパ




シェアハウス運営をはじめたい人のための情報

香川県高松市内につくった小さなシェアハウス(ALINCO house)のオーナー兼住人、ありんこです。(プロフィールこちら

今回は、シェアハウス運営と不動産投資の話。

「シェアハウス運営って、不動産投資としては儲かるの?」

「シェアハウス運営ってコスパ良さそうだよね?」

と、不動産投資としてシェアハウスを運営することについていろいろと聞かれることが多いので・・・今回は、シェアハウス開業の前に知っておくべきことは?シェアハウス運営って不動産投資として実際コスパはどうなのか?について、考えていきます!

 

シェアハウス運営と開業にはまず不動産投資の勉強

まず、シェアハウスを運営しようか、ふつうに賃貸の不動産事業をしようかと迷う人が多いと思いますが・・・とにかくいずれにしろ、失敗しないためには自分である程度の不動産投資やお金の勉強をしておくべきですね!

不動産投資とかお金のことって、学校じゃ習わない知識ばかり。いかに自分で勉強したかで、今後の事業に差がついていくんだと思います!むやみに不動産屋さんや工務店さんの言いなりになる前に、自分で勉強する場として、まず実際に不動産投資のセミナーに行ってみるのがおすすめ。

こちらのセミナー→「不動産投資のセミナー」は、知識ゼロの状態から理解できるようになる人気のセミナー、投資で損をしないためにも、まずためしに参加してみるのが良いですね。

あとは、独学オンリーで!という人には分かりやすく書かれてある本も紹介しておきます。

 

不動産投資全般のことが学べる著書。簡単なシステムから、実際の流れや投資方法まで書かれています!

不動産投資の知識についてはこちらの記事→『0からの不動産投資!シェアハウス運営など事業を始める前に知っておきたいこと』も合わせてどうぞ。

 

シェアハウス・不動産投資用の物件

さらに、いずれにしろ必要なのが、賢く物件を確保すること!

シェアハウス運営をする場合、個室に鍵をつけたりスペースを工夫したりする(面積が広ければ広いほど、もっと規定は厳しくなり追加工事の種類が増えます)ので、賃貸物件を又貸しするっていう形だと難しいことが多いです・・・ということでわたしは購入。

 

金融機関で無担保住宅ローン

ちなみにありんこハウスをつくった当時、資金も経験も知識も全然なかったんですが、自分でなんとか勉強してある程度のことは学んでから、良い不動産屋さんの理解もあり、小さい一軒家の物件を買うことができました。

資金がなかったので銀行からほぼ全額融資を受けたんですが、実際は事業を始めるにあたってお金を借りなきゃならないときの融資ってけっこう金利が高い・・・そこをじつは、住宅ローンとして借りることができたでのす!

  1. 自分自身がその家に住むということで、事業ではなく住宅ローンで可
  2. 物件自体の価値がほぼゼロだったので、物件を担保とすることができなかった
  3. 無担保で受けられる住宅ローン→無担保住宅ローン

という流れで、無担保住宅ローンを組むことになりました。

 

ありんこ
お金を借りるときって、借りる金融機関や条件によってだいぶその先のローン返済額が変わってくるんで・・・ちゃんと比較検討することをおすすめします!

無担保住宅ローンだと、ふつうの住宅ローンよりも金利が少し高くなってしまうんですが、まあ仕方ない。

 

複数の金融機関でローン審査

それでもじつは数カ所の金融機関に、複数同時に融資の見込み額を出してもらい、安いところに借りることにしました。

というのも1ヶ所だけに融資の相談をすると、融資額も金利もすべて、その機関側の言いなりになってしまうから。複数ヶ所の融資額や金利を比較していますよアピールしておいた方が、機関側もなんとかうちで借りてもらおうと努力してくれるわけです!

これは住宅ローンに限らず、何か事業を始めるときには共通して言えることなんじゃないかと思いますが。

住宅ローン一括審査申込」←こちらは、複数の金融機関に一度に住宅ローンの審査申込が出来るサイト。実際に複数の金融機関に出向いて営業しなくても、とりあえず一括で入力して審査の申し込みができるのでかなり便利!審査だけしてもらって、こんなもんかっていうのを把握するだけで、べつに融資を受けなくても良いわけですし、けっこう便利なサイトですよ。

 

ありんこ
まず第一、金融機関に急に20代半ばくらいのボケーっとした女がひとりでやって来て「家買うんでお金貸してください」って言ったって、なんだこいつは、舐めてるのか・・・ってなりますし笑

結局、人って見かけで判断されるんですよね〜

 

ということで、ちゃんと複数ヶ所の機関で融資額や金利を比較することは重要!そして実際に金融機関と直接つながるときには、できれば間に誰かしっかりした大人や資格を持った人経験がある人などに入ってもらうのもおすすめです。

わたしは物件を紹介してくれた不動産屋さんが間に入って、融資してくれる機関とつなげてくれました。

 

シェアハウス運営・開業におすすめな物件

あとは、物件探しについて悩んでいる人におすすめなのが、(不動産投資についてある程度勉強して知識を身につけてから!)まずは地元の不動産屋さんをまわってみること。物件の条件として、たとえば

  • DIYがある程度可能なこと
  • 事業を行うことが可能なこと
  • 予算はいくらからいくらまでか
  • 間取り(トイレは2ヶ所、3部屋以上とか)

など、これは一例ですがあらかじめ自分の中で決めておいてから不動産屋さんを訪ねることが重要です。

さらに、旅館業法よりも取得するのが面倒になったとも言われている「民泊」を開始するための条件が、すでに備わっている物件ばかりを紹介しているサイトもあります!

それが、「民泊物件.com」に載っている物件。賃貸物件だったとしてもなんせ民泊に特化した物件を紹介しているサイトなので、事業を始めるにあたって追加で大きな支出が増えるということがあまりないのです!

 

ありんこ
ふつうは、旅館業法だとか民泊新法に合うようにリフォーム、リノベーション工事をすると追加で数百万〜数千万単位での支出が必要になる!

っていう意味では、あらかじめこれをやっておいてくれてると事業を始めやすいしめちゃくちゃありがたい。

 

会員登録をすると、全国の民泊など事業に使える物件が見られるようになります。会員登録は無料なんで、事業をしたいと漠然と考えている人にはかなりおすすめのサイト。わたしもときどき眺めています!無料会員登録→「民泊物件.com

 

火災保険の一括比較と加入

それから物件を購入したとき(借りるときにも)必須になる、火災保険への加入。月々で考えるとたいした出費ではないんですが、5年契約とかにして合計額を見てみるとけっこうな金額。

賢く保険会社を選ぶためには、必ず一括で保険料を比較してくれるサイトなどを利用してできるだけ安く、良い条件で加入した方が良いです→「火災保険一括見積もり

 

これをもとに初期費用(リフォーム、リノベーション工事が必要ならそちらも)を見積もって、どれくらいで返せるのかを計算しておくことが大事ですね!

 

ありんこ
個人的には、あんまり大きな物件でやらない方がおすすめ。いろいろな法律にも絡んできますし。

大人数でのシェアハウスってその分、大きなトラブル事例も多いですし。具体的には、まずは3〜5人程度のシェアハウスが妥当なんじゃないかと。

 

シェアハウス運営の不動産投資としてのコスパ

 

「ひとつの家に複数の他人が住むから、一家に丸ごと貸すときと比べると、もらえる家賃の合計が高い!」

そう考えて、一軒家をシェアハウスとして運営しようとする人たちが多いようです。

 

ありんこ
たとえば・・・一軒家丸ごと家族に貸すと、見込み家賃が10万円の家。

3人に家賃4万円ずつで住んでもらえば、家賃の合計は12万円。

 

たしかに、それは間違ってはいないのかもしれません・・・が、それだけのモチベーションだと確実に失敗します!

というのも、こちらの記事→『シェアハウス運営を上手に!困らない人間関係をつくるための必須知識』でも説明したように、コスパ以前にシェアハウスってもともと他人どうしだった人たちがひとつの家に住むわけで、一般的に人間関係の管理がいちばん大変だから。

シェアハウスならではの出会いや当たり前に起こるトラブルも含め、そんなちょっと変わった暮らし方と楽しく付き合っていける人じゃないと、運営は難しいんじゃないかと思うのです。

自分は不動産投資するだけで、あとの運営は他の人にやってもらう・・・とすると、その分の家賃はもちろんかなり安くするべき(管理という大変な仕事を入居者にしてもらうわけで)なので、結局コスパという点で考えると、残念ながらそこまで高くはありません。

大きな人間関係トラブルなどが自分の貸しているシェアハウスで起きても気にしない、という人なら大丈夫なのかもしれませんが・・・そういうシェアハウスっていずれ雰囲気が悪くなり、確実に入居者も離れていきます・・・。

ということで、不動産投資に興味があるというだけじゃなく、シェアハウスにも興味があり自分も楽しみたい!という人にシェアハウス運営としての不動産投資は向いているんじゃないでしょうか。

 

いかがでしたか?「シェアハウスをはじめたい!」って言う人はけっこういるんですが、事業としての不動産投資の知識を身につけた上で、それだけじゃなく何かの思い入れやコンセプトをもって作り上げてほしいですね!

さらにシェアハウス運営について、開業までの経緯や想いなどをいっきにまとめた記事がこちら→『【まとめ】香川県に移住して古民家リノベで作ったシェアハウス!開業〜運営全公開』ぜひ参考にどうぞ。

香川県など地方への移住について興味がある人はこちらの記事→『【まとめ】香川県、四国に移住したい人のためのお役立ち準備情報!』がかなりおすすめです。長いんですが、移住者目線でのかなり詳しい情報をまとめました!

 

【まとめ】香川県に移住して古民家リノベで作ったシェアハウス!開業〜運営全公開

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【まとめ】香川県、四国に移住したい人のためのお役立ち準備情報!

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